第36题
试题答案：C
知识点：
第十一章  美国房地产经纪业       ☆☆考点8：美国房地产经纪业如何提高从业人员的职业道德水平；
    美国有关规范房地产经纪人的法律大致有：
    一般代理法规、契约法规、各州的执照法、联邦法、专业伦理法则。
    其中以房地产执照法为规范经纪业者的最严密的法令。
    任何人受雇或与某一不动产中介人联合执行以下业务活动者，皆须领有不动销售员执照：①销售；②代售；③购买；④出租；⑤收租；⑥期约；⑦交换；⑧试图合或洽谈上述任何活动者；⑨表示从事上述任何活动者。
    美国非常重视经纪人的职业道德，首先在法律上就对经纪业从业人员的职业道德进行规范，商业法典10176项和10777项中详细列举了从事中介业者的执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产经纪人协会还规定了详细、具体的职业道德规范，其主要内容有：
    1．房地产经纪人应注意房地产方面的相关信息和各种法律规定，以提供完善的服务；
    2．严于律己，注意维持业界形象；
    3．从业人员应彼此分享工作经验，不断充实个人的专业知识；
    4．经纪人作为卖主的代表出售房屋，在交易过程中，有对卖主忠心、负责、并及时报告处理过程的义务；
    5．经纪人不得私自收取不该拿的佣金，更不得向买主收取介绍费或佣金等，如果买主愿意付佣金给经纪人，也必须在合同上注明，且一定要让卖主知道此事；
    6．代理方式尽可能以“经纪人独家代理”方式为主；
    7．经纪人不得刊登不实广告；
    8．公平对待任何种族、宗教以及性别；
    9．除非对立的双方当事人知道并同意双方代理，否则经纪人不得同时代理双方进行交易；
    10．有纠纷或违法行为时，由经纪人协会的仲裁委员会先行判定；
    11．经纪人不得将业主的钱和自己的钱存在信托账户中，理应另立账户；
    12．有关买卖双方的责任，应当以书面的方式加以明确，并有双方的签名，以示负责。同时应当将副本交给双方当事人；
    13．非全国房地产经纪人协会会员者，不得擅用此会员标志（Realtor），或擅自以其他房地产协会的名义从事中介活动。

第37题
试题答案：D
第38题
试题答案：B
知识点：
第二章  房地产经纪人员   ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
    房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
    1．守法经营
    遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
    房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
    房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
    2．以“诚”为本
    “诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
    “诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
    3．恪守信用
    信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
    4．尽职守责
    (1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
    (2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
    (3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
    (4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
    5．公平竞争，团结合作
    市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
    竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。

第39题
试题答案：B
知识点：
第二章  房地产经纪人员   ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
    房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
    1．守法经营
    遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
    房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
    房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
    2．以“诚”为本
    “诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
    “诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
    3．恪守信用
    信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
    4．尽职守责
    (1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
    (2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
    (3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
    (4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
    5．公平竞争，团结合作
    市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
    竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。

第40题
试题答案：C
知识点：
第六章  房地产居间业务   ☆☆☆☆考点2：房地产居间业务流程；
    1．房地产居间业务开拓
    目前，越来越多的房地产机构注重运用品牌战略来稳步开拓市场，争取客户。
    2．房地产居间业务洽谈
    3．房地产查验
    4．签订房地产居间合同
    5．信息的收集与传播
    6．买方或承租方看房
    7．撮合成交
    8．协助房地产权属登记（备案）
    9．房地产交验
    10．佣金结算
    11．售后服务
    售后服务包括3个主要方面：
    一是延伸服务；二是改进服务；三是跟踪服务。

第41题
试题答案：ACD
知识点：
第一章  房地产经纪概述 ☆☆☆☆☆考点5：经纪收入；
    佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪机构拥有从事合法经纪活动并取得佣金的权利。
    佣金可分为法定佣金和自由佣金。
    经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。
    在经济活动中，有一类与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。虽然回扣与佣金有很多相似之处，它们都是商品经济发展的产物，在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。两者之间有本质的差别。佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它作用的最终效果应是商品交易的成功，而不仅仅是提供信息。

第42题
试题答案：ACD
知识点：
第一章  房地产经纪概述       ☆☆考点7：房地产经纪的内涵和必要性；
    1．房地产经纪的内涵
    房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。在上述定义中，应把握3个核心概念。
    （1）居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
    （2）代理，是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。
    （3）佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。
    2．房地产经纪的必要性
    由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用，因此，经纪活动已成为市场经济活动中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言，由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪活动更是其不可或缺的重要组成部分。
    首先，由于房地产的价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产不宜通过经销商出售。
    其次，房地产是不可移动的独特商品，其交易过程是要把消费者往产品处集中，以达到认识和购买的目的。这对于房地产开发商来说往往并不经济，直接销售力量不强会积压资金。在通常情况下，产销分离是一种合理的选择，经纪人员能以合理的费用提供专业化销售服务。
    第三，由于房地产交易的复杂性，使得每一笔交易都需要耗费时日，并且还要懂得有关的法律、财务或估价知识。训练有素的经纪人员能为买卖双方提供各种专业帮助。而且房地产买方大都需要融资，经纪人员熟悉抵押贷款的各种规定，能帮助买主向金融机构筹措购房贷款。因此，在一些市场经济发达的国家，绝大部分房地产交易均经过房地产经纪人员的努力。如在美国，成交的存量房买卖总量当中，约有80%的房地产交易是通过房地产经纪人员的经纪服务而成交的。

第43题
试题答案：BCE
知识点：
第一章  房地产经纪概述   ☆☆☆☆考点11：房地产经纪的特性；
    1．房地产经纪的服务性
    与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。
    所谓服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。
    依据中国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、价格评估、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。
    目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。
    2．房地产经纪的专业性
    在经济生活的商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。首先，它直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，因而在价格影响因素和价格形成、运动机制上具有不同于一般完全劳动产品的商品特性。所以房地产经纪人员要把握交易中最敏感、最关键的因素--价格，就必须具备一定的房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验。
    其次，房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常不可缺少信贷的支持。
    第三，房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经济活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。
    第四，房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人员须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。
    3．房地产经纪的地域性
    房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。

第44题
试题答案：ACDE
知识点：
第二章  房地产经纪人员   ☆☆☆☆考点3：房地产经纪人申请注册的条件；
    申请房地产经纪人员职业资格注册的人员，必须同时具备下列条件：
    1．遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德；
    2．取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》或者《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，证件自核发之日起超过3年的，应附达到继续教育标准的证明材料；
    3．经所在房地产经纪机构同意；
    4．无不予注册情形。
    有下列情形之一的，不予注册；
    1．不具有完全民事行为能力的；
    2．受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请之日止不满5年的；
    3．在房地产经纪或相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期间未满的；
    4．被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满3年的；
    5．所在房地产经纪机构未通过备案或者年检不合格的；
    6．有关法律、法规规定不予注册的其他情形。
    房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算。注册有效期满，需要继续执业的，应于期满前3个月，到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。
    房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后30日内交回国务院建设行政主管部门注销。

第45题
试题答案：ABDE
知识点：
第二章  房地产经纪人员   ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
    房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
    1．守法经营
    遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
    房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
    房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
    2．以“诚”为本
    “诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
    “诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
    3．恪守信用
    信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
    4．尽职守责
    (1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
    (2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
    (3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
    (4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
    5．公平竞争，团结合作
    市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
    竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。

第46题
试题答案：AD
知识点：
第二章  房地产经纪人员     ☆☆☆考点7：房地产经纪人员的心理素质基本要求；
    1．自知、自信
    所谓自知，是指对自己的了解。房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各方面有一个全面和客观的认识。
    房地产经纪工作是与人打交道的工作，房地产经纪人员会在工作中遇到各种各样的人。通常人们在遇到地位比自己高的人时，会产生拘束、压抑的感觉。此外，与一些性格较特殊的人打交道，常常也是令人头痛的。房地产经纪人员必须学会与各种不同的人，特别是地位比自己高的人，进行沟通。这就需要房地产经纪人员具有充分的自信心。自信来源于自知，另一方面，经纪人员自身的专业水平也是自信心的重要保证。
    2．乐观、开朗
    首先，要在心态上调整自己。在促成交易的过程中，被拒绝从而导致失败的情形是经常有的，经纪人员一定要懂得自己的工作是做概率的，几次业务的失败不等于这项工作的失败，要对自己所从事的职业保持乐观的心态。更不要产生嫉妒、敌视之类的卑下心理，乐观、开朗的气质就容易形成；其次，要多接触美好的事物，同时，应注意在自己的表情、仪容、语言中增加积极、美好的元素。
    3．坚韧、奋进
    在实践中，房地产经纪工作会经常遭到挫折，房地产经纪人员不仅要以乐观的心态来面对挫折，还需要以坚韧不拔的精神来化解挫折。

第47题
试题答案：BCDE
知识点：
第二章  房地产经纪人员   ☆☆☆☆考点5：房地产经纪职业道德及包括的内容；
    房地产经纪职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，它是房地产经纪行业从业人员就一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。
    就思想观念而言，它包括对涉及房地产经纪活动的一些基本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。职业良心涉及对执业活动的“守法”、“诚实”、“守信”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识。职业责任感涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识。执业理念主要指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
    房地产经纪职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。如对房地产经纪行业作用地位的认识，在与客户及同行交往过程中的心理惯势等。
    行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪职业道德在行为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。

第48题
试题答案：ABCE
知识点：
第三章  房地产经纪机构   ☆☆☆☆考点4：房地产经纪机构的主要类型；
    1．房地产经纪公司。房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立公司的出资者可以自然人也可以是法人，出资可以是国有资产公司也可以是国外投资，出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。
    2．合伙制房地产经纪机构。是指依照《中华人民共和国合伙机构法》和有关房地产经纪管理的部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、公担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。
    3．个人独资房地产经纪机构。是指依照《中华人民共和国个人独资机构法》和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。
    4．房地产经纪机构设立的分支机构。分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。该机构承担责任的形式机构的组织形式来决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。

第49题
试题答案：BCE
知识点：
第三章  房地产经纪机构   ☆☆☆☆考点3：房地产经纪机构的经营模式；
    1．无店铺经营模式。无店铺形式是指不设立连锁店。在一般情况下，综合性的房地产经纪机构（特别是从事增量房地产市场代理的机构）往往采取这种形式，除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所内办公。
    目前，随着计算机网络技术的发展，房地产经纪行业内还出现了一个新的经营模式--由一家房地产专业网站联合众多中小房地产经纪机构乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式，联盟内的各成员机构可通过一个专业的房地产网站来承接、开展业务。
    2．直营连锁经营模式。即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统（CIS），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。其目的是获得更多的信息资源，以规模化经营实现运用成本的降低，使企业可以通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
    3．特许加盟连锁经营模式。特许经营源起于美国，是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。

第50题
试题答案：ABCD
知识点：
第三章  房地产经纪机构     ☆☆☆考点4：特许加盟连锁经营模式；
    被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。这种经营模式现已在包括餐饮业、零售商业、房地产中介等多个行业中得到广泛应用。如在美国，特许经营已经成为发展最快和渗透性最高的商业模式，其中零售业中有40%～50%的销售额来源于特许经营商。特许经营在房地产中介行业中的应用也是相当广泛的。
    特许经营具有以下4个共同特点：
    1．（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；
    2．权利所有者授权其他人使用上述权利；
    3．在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；
    4．受许人需要支付权利使用费和其他费用。

第51题
试题答案：ABC
知识点：
第三章  房地产经纪机构       ☆☆考点12：房地产经纪机构人员管理的主要内容；
    1．训练。讲授、案例讨论、实战模拟（产品知识、市场知识、公司政策和营业方针、营销技巧），具体内容下表。
 
    2．评估。评估标准可从职业道德、心理素质、礼仪修养、知识结构和职业技能这几个方面来制定。
    3．报酬。报酬制度的原则、报酬给付方式（固定薪金制、佣金制、混合制）。
    4．激励。尊重，机构对业务人员的尊重与重视，配上原有合理的奖惩与升迁制度，能使得员工有充分的归属感；业务主管的领导，业务主管引导部署的态度与方法，能直接影响员工的流动率。

第52题
试题答案：ACE
知识点：
第四章  房地产交易流程与合同   ☆☆☆☆考点15：房地产抵押合同的特征；
    1．房地产抵押合同是从合同。
    2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
    3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。
    4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
    5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。
    6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。
    处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。

第53题
试题答案：ABCD
知识点：
第五章  房地产代理业务 ☆☆☆☆☆考点4：房地产代理业务的基本流程；
    房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节：
    1．房地产代理业务开拓
    由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。
    2．房地产代理业务洽谈
    当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。
    3．房地产查验
    (1)委托房地产的权属情况：
    ①权属的类别与范围；
    ②房地产他项权利设定情况；
    ③环境状况。
    (2)房地产查验的基本途径：
    ①文字资料了解；
    ②现场实地察看；
    ③向有关人员了解。
    4．签订房地产代理合同
    为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。
    5．信息收集与传播
    房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：
    (1)标的物业信息；
    (2)与标的物业相关的市场信息；
    (3)委托方信息。
    6．方案设计与推广
    目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。
    7．买方或承租方看房
    8．房地产交易谈判及合同签订
    9．房地产交易价款收取与管理
    10．房地产权属登记（备案）
    11．房地产交验
    房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。
    12．佣金结算
    13．售后服务
    售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

第54题
试题答案：ABE
知识点：
第五章  房地产代理业务 ☆☆☆☆☆考点4：房地产代理业务的基本流程；
    房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节：
    1．房地产代理业务开拓
    由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。
    2．房地产代理业务洽谈
    当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。
    3．房地产查验
    (1)委托房地产的权属情况：
    ①权属的类别与范围；
    ②房地产他项权利设定情况；
    ③环境状况。
    (2)房地产查验的基本途径：
    ①文字资料了解；
    ②现场实地察看；
    ③向有关人员了解。
    4．签订房地产代理合同
    为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。
    5．信息收集与传播
    房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：
    (1)标的物业信息；
    (2)与标的物业相关的市场信息；
    (3)委托方信息。
    6．方案设计与推广
    目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。
    7．买方或承租方看房
    8．房地产交易谈判及合同签订
    9．房地产交易价款收取与管理
    10．房地产权属登记（备案）
    11．房地产交验
    房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。
    12．佣金结算
    13．售后服务
    售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

第55题
试题答案：ABDE
知识点：
第六章  房地产居间业务   ☆☆☆☆考点1：房地产居间业务的主要类型；
    房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
    房地产居间业务的范围相当广泛，几乎可以涉及房地产交易的各种类型，但最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。
    1．房地产转让居间业务
    房地产转让居间是指房地产经纪人为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。转让包括买卖、赠与、交换、遗赠等，但房地产经纪人从事的房地产转让居间业务主要是指房地产买卖居间。房地产买卖可分为新建商品房期房买卖和现房买卖、二手房的买卖。目前房地产买卖居间业务以二手房地产买卖居间业务为主。
    2．房地产租赁居间业务
    房地产租赁居间是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供信息和机会的居间业务。房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。当前房地产租赁居间业务主要还是存量房屋出租居间。

第56题
试题答案：ABE
知识点：
第六章  房地产居间业务     ☆☆☆考点5：房地产居间合同条款；
    房地产居间合同一般要包括以下主要条款：
    1．委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名或名称、住所。
    2．居间房地产的坐落与情况；
    3．委托事项；
    4．佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款；
    5．合同在履行中的变更及处理；
    6．违约责任；
    7．争议解决的处理办法；
    8．其他补充条款。

第57题
试题答案：ACE
知识点：
第七章  房地产经纪其他业务       ☆☆考点9：房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意的问题；
    1．有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；
    2．抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限；
    3．共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；
    4．按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；
    5．同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。

第58题
试题答案：CDE
知识点：
第八章  房地产经纪信息   ☆☆☆☆考点1：房地产经纪信息的涵义及信息构成；
    1．信息是指可以传递、传送的消息。通过信息，可以减少或消除风险发生的可能性。随着现代科学技术的进步与生产力的发展，物质生产的自动化程度不断提高，同时社会生产的专业化分工越来越细，经济活动日益网络化，使得经济活动效率的提高更多地依赖于信息传输和利用的效率。虽然信息本身并不是财富，但由于它所传递的内容可以优化资源配置，从而带来财富，推动社会进步，因此将它视为无形财富。但在实际生活中，有用的信息还是很稀缺的。信息的重要性就更加凸现。信息可分为客观信息和人工信息。客观信息是指客观存在的信息，是来自物质世界的和已经发生的；人工信息是指客观信息经过人脑加工而成的信息。
    2．房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。这四方面缺一不可，没有房源信息犹如无米之炊；没有客户信息，就找不到服务对象；没有市场信息，就无法把握市场的脉搏；没有房地产经纪行业信息，就无法掌握行业发展和竞争对手的实际情况，无法在竞争中立于不败之地。
    3．房地产经纪信息的基本要素有语言要素、内容要素和载体要素三个方面组成。
    语言是传递信息的载体，也是信息的表现形式和工具。房地产经纪信息可以用文字性语言（包括数字）表现，也可以用形象性语言（如图画）来表现。内容则是关于其所涉及对象（如房源）的表象、属性、特征、本质和运动规律等的确定性描述。

第59题
试题答案：ADE
知识点：
第八章  房地产经纪信息   ☆☆☆☆考点1：房地产经纪信息的涵义及信息构成；
    1．信息是指可以传递、传送的消息。通过信息，可以减少或消除风险发生的可能性。随着现代科学技术的进步与生产力的发展，物质生产的自动化程度不断提高，同时社会生产的专业化分工越来越细，经济活动日益网络化，使得经济活动效率的提高更多地依赖于信息传输和利用的效率。虽然信息本身并不是财富，但由于它所传递的内容可以优化资源配置，从而带来财富，推动社会进步，因此将它视为无形财富。但在实际生活中，有用的信息还是很稀缺的。信息的重要性就更加凸现。信息可分为客观信息和人工信息。客观信息是指客观存在的信息，是来自物质世界的和已经发生的；人工信息是指客观信息经过人脑加工而成的信息。
    2．房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。这四方面缺一不可，没有房源信息犹如无米之炊；没有客户信息，就找不到服务对象；没有市场信息，就无法把握市场的脉搏；没有房地产经纪行业信息，就无法掌握行业发展和竞争对手的实际情况，无法在竞争中立于不败之地。
    3．房地产经纪信息的基本要素有语言要素、内容要素和载体要素三个方面组成。
    语言是传递信息的载体，也是信息的表现形式和工具。房地产经纪信息可以用文字性语言（包括数字）表现，也可以用形象性语言（如图画）来表现。内容则是关于其所涉及对象（如房源）的表象、属性、特征、本质和运动规律等的确定性描述。

第60题
试题答案：BD
知识点：
第八章  房地产经纪信息     ☆☆☆考点6：房地产经纪信息的利用；
    房地产经纪信息是一种资源，只有通过利用才能将这种资源的价值发挥出来。房地产经纪信息的利用主要包括两方面：一是通过信息的发布来影响消费者（如发布房源信息，吸引潜在客户）；二是以信息提供的内容来指导具体的业务活动。
    信息发布时，首先要注意发布的目标是什么，希望通过发布获得何种反应。然后，由任务的不同，决定资金投入多少。资金投入的多少又影响信息投放和所选择的媒体。信息投放牵涉到房地产经纪信息的投放量、信息的选择和信息的表述等。媒体选择要考虑到媒体的触及面、频率、影响、主要媒体的类型、特定的媒体工具和媒体的时机。在完成任务的同时，节省资金。
    利用房地产经纪信息来指导房地产经纪的业务活动，几乎贯穿于房地产经纪业务活动的全过程。如：通过对客户信息的分析，房地产经纪人可以了解客户的偏好、所能接受的价位，并指导查找房源信息和筛选房源，最终促使交易成功；通过对市场和竞争对手的了解，能够及时把握市场方向，竞争对手目前的状况，便于很好地开展房地产经纪活动等。在新楼盘销售过程中，通常要通过对市场、客户以及交易楼盘等信息的分析，才能合理制定市场推广计划、销控计划，并进行广告设计、价格调整等一系列步骤。

第61题
试题答案：ACD
知识点：
第八章  房地产经纪信息 ☆☆☆☆☆考点5：房地产经纪信息加工整理的程序；
    加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这几个环节。
    1．鉴别。房地产经纪人在使用房地产经纪信息的过程中，必须注意信息的准确性。鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。
    2．筛选。就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。
    3．整序。就是将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定的标准加以整理归类，其目的是为了便于查询。整序的主要方法就是分类。
    4．编辑。就是对整序的信息进行具体的文字整理过程，这是整个加工整理过程中最关键的工作。做到简洁明了、重点突出、语意表达准确。
    5．研究。是在对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。房地产经纪人要经常研究，以产生新的信息并提高自身的判断、思考能力。
    信息通过加工整理后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的一种，一般可分为日报表、周报表、月报表等。日报表一般就是将当日发生的房地产经纪信息加以归类，主要是以数据为主。
    在房地产经纪机构的客观信息表格中，有一种非常重要的表格--客户登记表。来人登记表是客户资料中最重要的报表。
    通过来人登记表可以反映客户人数的变化、所属区域变化、产生客户区域变化的原因，可以反映客户需求的变化，变化的原因，可以反映政策的变化导致销售情况的变化以及退户的人数、原因等。

第62题
试题答案：ABDE
知识点：
第九章  房地产经纪行业管理 ☆☆☆☆☆考点16：房地产经纪人违规执业的法律责任；
    房地产经纪人违规执业应承担民事责任、行政责任和刑事责任。
    1．民事责任
    (1)违约责任。违约责任是当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。
    违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。
    免责事由包括：不可抗力、自己有过失、约定免责事由。
    承担违约责任的方式主要有：强制实际履行、违约金、损害赔偿。
    (2)侵权责任。侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。狭义上的侵权行为是指因过错侵害他人的财产或人身权利并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为构成要件一是有侵权行为，二是无免责事由。
    侵权行为的构成要件有：行为违法、有损害事实、违法行为与损害事实之间有因果关系、主观过错。
    免责事由包括：阻却违法性事由（包括正当防卫和紧急避险）、不可抗力、受害人过错。
    承担侵权责任的主要方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
    2．行政责任
    房地产经纪机构和房地产经纪人违反有关行政法律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权部门可以在其职权范围内，对违法房地产经纪机构或房地产经纪人处以与其违法行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
    房地产经纪机构不在经营场所告示或告示不清的，由房地产管理部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以下罚款。
    3．刑事责任
    房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。

第63题
试题答案：AE
知识点：
第九章  房地产经纪行业管理 ☆☆☆☆☆考点16：房地产经纪人违规执业的法律责任；
    房地产经纪人违规执业应承担民事责任、行政责任和刑事责任。
    1．民事责任
    (1)违约责任。违约责任是当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。
    违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。
    免责事由包括：不可抗力、自己有过失、约定免责事由。
    承担违约责任的方式主要有：强制实际履行、违约金、损害赔偿。
    (2)侵权责任。侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。狭义上的侵权行为是指因过错侵害他人的财产或人身权利并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为构成要件一是有侵权行为，二是无免责事由。
    侵权行为的构成要件有：行为违法、有损害事实、违法行为与损害事实之间有因果关系、主观过错。
    免责事由包括：阻却违法性事由（包括正当防卫和紧急避险）、不可抗力、受害人过错。
    承担侵权责任的主要方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
    2．行政责任
    房地产经纪机构和房地产经纪人违反有关行政法律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权部门可以在其职权范围内，对违法房地产经纪机构或房地产经纪人处以与其违法行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
    房地产经纪机构不在经营场所告示或告示不清的，由房地产管理部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以下罚款。
    3．刑事责任
    房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。

第64题
试题答案：ABC
知识点：
第九章  房地产经纪行业管理 ☆☆☆☆☆考点16：房地产经纪人违规执业的法律责任；
    房地产经纪人违规执业应承担民事责任、行政责任和刑事责任。
    1．民事责任
    (1)违约责任。违约责任是当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。
    违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。
    免责事由包括：不可抗力、自己有过失、约定免责事由。
    承担违约责任的方式主要有：强制实际履行、违约金、损害赔偿。
    (2)侵权责任。侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。狭义上的侵权行为是指因过错侵害他人的财产或人身权利并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为构成要件一是有侵权行为，二是无免责事由。
    侵权行为的构成要件有：行为违法、有损害事实、违法行为与损害事实之间有因果关系、主观过错。
    免责事由包括：阻却违法性事由（包括正当防卫和紧急避险）、不可抗力、受害人过错。
    承担侵权责任的主要方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
    2．行政责任
    房地产经纪机构和房地产经纪人违反有关行政法律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权部门可以在其职权范围内，对违法房地产经纪机构或房地产经纪人处以与其违法行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
    房地产经纪机构不在经营场所告示或告示不清的，由房地产管理部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以下罚款。
    3．刑事责任
    房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。

第65题
试题答案：ABD
知识点：
第九章  房地产经纪行业管理   ☆☆☆☆考点9：房地产经纪纠纷的类型及规避与处置；
    从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷类型主要有：
    1．缔约过失造成的纠纷。
    2．合同不规范造成的纠纷。
    3．服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。
    房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行的社会成本。大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。
    目前，中国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷。
    1．制订示范合同文本。
    2．制订服务标准，明确服务要求和内容。
    3．加强对房地产经纪合同的监督管理。

第66题
试题答案：ABE
知识点：
第九章  房地产经纪行业管理   ☆☆☆☆考点8：房地产行业管理的主要内容；
    1．房地产经纪行业年检与验证管理
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规和规章，由房地产经纪主管部门会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及房地产经纪人进行年检和验证工作，对不符合资质、资格条件的，逐步进行清理和整顿。
    房地产行政管理部门对房地产经纪行业和年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点，具有其他监督管理方式不可替代的作用。
    首先，年检与验证管理有利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。
    其次，年检与验证管理 利于房地产经纪机构的准确统计。
    第三，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。
    年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案等管理。
    各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。
    2．房地产经纪纠纷规避及投诉受理
    3．房地产经纪收费管理
    房地产中介服务收费实行明码标价制度，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费，并开具发票。
    4．房地产经纪行业信用管理

第67题
试题答案：ACDE
知识点：
第十章  中国港台地区房地产经纪业     ☆☆☆考点12：台湾房地产经纪业的发展现状和特点；
    1．发展状况
    （1）1996年后，台湾地区房地产经纪业趋向大型化、规范化。为了保障规范执业和交易安全，政府主管部门和民间企业积极提出相应措施，1996年初，官方制定的“预售屋买卖范本”和“中古屋(零星户)买卖契约范本”相继出台；民间企业也推出“成屋履约保证”、“不动产交易价金履约保证”等，促进了房产经纪活动的规范操作。同年11月，台湾成立了“不动产交易安全促进会”，12月又宣布成立“不动产纠纷仲裁委员会”，为推进交易安全和调解纠纷提供了组织保证。这些措施表明，台湾的房地产经纪业已进入“大型中介期”和“中介保障期”，推动了经营规模和产业发展。据《台湾地区房地产产业年鉴》有关资料统计，台湾12家主要房地产中介企业共计有339家直营店及423家加盟店，合计762个营业单位，在1996年撮合交易总额达1755亿元新台币，平均每个营业点成交额为2.3亿元新台币。若台湾地区的房产中介营业据点以2000个点、每个营业点撮合交易金额以2亿元估算，1996年房产中介营业规模应在新台币4200亿元左右，约占总体房产市场交易总额的四成二左右。
    （2）1999年起，台湾房地产业正朝着网络经营方向迈进。各大中介公司纷起建立自己的企业网站，包括加盟讯息、精选物业、市场动态、成交行情、财务规划、服务据点、室内设计、房屋竞标、法律咨询、客户信箱等功能。此外，还有地区性房屋中介企业自行结合的网站；公会推动建立的全联会网站，其中部分网站还提供跨品牌的房屋联卖，以及开放同业代销等功能；甚至准备筹建提供海外房屋物件流通的国际网络公司。台湾房地产经纪企业开始走向网络时期，这将成为推动企业营销的有力工具。
    2．主要特点
    （1）百家争鸣、求新求变。
    （2）发展网络经营。
    （3）开拓多元化服务
    房产中介业的产业多元化分为产业相关、顾客相关、技术相关、资讯相关等。

第68题
试题答案：AC
知识点：
第十章  中国港台地区房地产经纪业       ☆☆考点2：香港房地产经纪业的现状与特点；
    1．房地产经纪业与政府关系密切
    2．房地产经纪业与银行等金融机构息息相关
    3．地产代理商与开发商之间既竞争又合作
    4．房地产经纪业与法律界紧密联系
    5．香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样
    6．香港房地产经纪业的佣金较低
    香港房地产经纪业的佣金是全世界最低的，大约只有1%，而美国、加拿大为6%，新加坡、日本为2%，台湾也有3%。

第69题
试题答案：ABC
知识点：
第十章  中国港台地区房地产经纪业       ☆☆考点17：台湾房地产经纪业缴存营业保证金的规定及其作用；
    为了确保交易当事人的合法权益，保障损害赔偿，台湾通过政府立法，在《不动产经纪业管理条例》中明确规定，不动产经纪业在办理公司或商业登记后，应按主管机关规定，向不动产经纪业同业公会缴存营业保证金，从而对消费者权益予以保障。
    缴存营业保证金的额度，最高不得超过新台币1000万元。经纪业设置营业处所在5处以下者，每一营业处所缴存新台币10万元。第一营业处所设置的经纪人人数逾5人者，每增加一人增缴新台币3万元。经纪业缴存的营业保证金总额在新台币500万元以下者，应缴存现金或即期支票；总额超过新台币500万元者，就其超过部分以金融机构提供之保证函担保。逾期未缴存营业保证金者，按《条例》规定，给予停止营业处分，至其补中营业保证金为止。但停止营业期达一年者，应撤销其许可。

第70题
试题答案：ABDE
知识点：
第十一章  美国房地产经纪业   ☆☆☆☆考点4：美国房地产经纪业的基本制度；
    一、执业资质与教育训练制度
    （一）执业牌照制度
    在美国，房地产经纪人有经纪人和销售员之分。
    （二）资格考试
    考试内容：美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。
    （三）房地产经纪人注册制度
    二、佣金制度
    三、纠纷处理制度
    消费者投诉房地产经纪人的渠道主要有两个：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。
    四、信誉及风险赔偿制度