第36题
试题答案：C
知识点：
第九章 房地产经纪行业管理 ☆☆☆☆考点8：房地产行业管理的主要内容；
1．房地产经纪行业年检与验证管理
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规和规章，由房地产经纪主管部门会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及房地产经纪人进行年检和验证工作，对不符合资质、资格条件的，逐步进行清理和整顿。
房地产行政管理部门对房地产经纪行业和年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点，具有其他监督管理方式不可替代的作用。
首先，年检与验证管理有利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。
其次，年检与验证管理 利于房地产经纪机构的准确统计。
第三，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。
年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案等管理。
各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。
2．房地产经纪纠纷规避及投诉受理
3．房地产经纪收费管理
房地产中介服务收费实行明码标价制度，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费，并开具发票。
4．房地产经纪行业信用管理

第37题
试题答案：B
知识点：
第九章 房地产经纪行业管理 ☆☆☆☆考点13：房地产经纪基本执业规范；
1．告示责任
房地产经纪机构及分支机构应当在经营场所公示下列内容：
(1)营业执照；
(2)房地产经纪机构备案的证明；
(3)房地产经纪人员的职业资格注册情况；
(4)佣金标准及国家关于佣金的有关规定；
(5)服务内容、服务标准、职业规范及投诉电话等；
(6)主管部门制订的房地产经纪合同示范文本。
2．告知责任
房地产经纪机构在接受委托时，应当由房地产经纪人向委托人书面告知下列与委托业务相关的事项：
(1)委托项目相关的市场行情、可选择的房地产交易方式；
(2)法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定；
(3)应由委托人协助的工作、提供的必要文件和证明；
(4)房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项；
(5)交易物在权属、质量、安全、环境等方面存在的瑕疵及可能产生的法律后果；
(6)发票的样式和内容；
(7)经纪业务完成的标准；
3．房地产经纪合同
房地产经纪合同应当包括下列主要内容：
(1)经纪事项及其服务要求和标准；
(2)合同当事人的权利、义务；
(3)合同履行的期限；
(4)佣金的支付标准、数额、时间；
(5)交易物质量、安全状况及责任约定；
(6)违约责任和纠纷解决方式；
(7)双方约定的其他事项。
4．重要文件署名
5．佣金
6．经纪业务的承接
7．经纪人员的职业范围
8．回避制度
为保持经纪活动的公正性，在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避，但征得另一方当事人同意的除外。

第38题
试题答案：C
知识点：
第十章 中国港台地区房地产经纪业 ☆☆考点15：台湾地区收取佣金的费率；
台湾房地产经纪业1999年2月颁布的《不动产经纪业管理条例》，指出经营中介业务者，应依实际成交价金或租金按主管机关规定的报酬标准计收。并由“内政部”规定：“不动产经纪业或经纪人员经营中介业务者，其向买卖或租赁之一方或双方收取报酬之总额合计不得超过该不动产实际成交价金6%或一个半月之租金。”同时指出这一报酬标准为收费之最高上限，并非主管机关规定的固定收费比率，经纪业或经纪人员仍应本着公平竞争原则个别订定明确的收费标准，并在业务操作中应将收费标准及收取一方或双方的比率，记载入销售或租赁委托契约，不得有联合垄断、欺罔或显失公平的行为。

第39题
试题答案：B
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
1．守法经营
遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
2．以“诚”为本
“诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
3．恪守信用
信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
4．尽职守责
(1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
(2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
(3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
(4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
5．公平竞争，团结合作
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。

第40题
试题答案：A
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
1．守法经营
遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
2．以“诚”为本
“诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
3．恪守信用
信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
4．尽职守责
(1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
(2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
(3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
(4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
5．公平竞争，团结合作
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。

第41题
试题答案：BD
知识点：
第一章 房地产经纪概述 ☆☆☆☆☆考点5：经纪收入；
佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪机构拥有从事合法经纪活动并取得佣金的权利。
佣金可分为法定佣金和自由佣金。
经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。
在经济活动中，有一类与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。虽然回扣与佣金有很多相似之处，它们都是商品经济发展的产物，在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。两者之间有本质的差别。佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它作用的最终效果应是商品交易的成功，而不仅仅是提供信息。

第42题
试题答案：ACDE
知识点：
第一章 房地产经纪概述 ☆☆☆☆考点11：房地产经纪的特性；
1．房地产经纪的服务性
与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。
所谓服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。
依据中国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、价格评估、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。
目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。
2．房地产经纪的专业性
在经济生活的商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。首先，它直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，因而在价格影响因素和价格形成、运动机制上具有不同于一般完全劳动产品的商品特性。所以房地产经纪人员要把握交易中最敏感、最关键的因素--价格，就必须具备一定的房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验。
其次，房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常不可缺少信贷的支持。
第三，房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经济活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。
第四，房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人员须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。
3．房地产经纪的地域性
房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。

第43题
试题答案：ABCE
知识点：
第一章 房地产经纪概述 ☆☆☆考点3：经纪的特点；
经纪作为一种社会中介服务活动，主要有下列5个特点：
1．活动范围的广泛性。
2．活动内容的服务性。经纪主体只提供服务，不直接从事经营。
3．活动地位的居间性。在经纪活动中发生委托行为的必要前提，是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人目标的承受人。而接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。
4．活动目的的有偿性。佣金是经纪人应得的合法收入。
5．活动责任的确定性。经纪人与委托人之间通过签订经纪合同，明确各自的权利和义务。明确的法律关系，是经纪活动中双方诚实守信的基础。

第44题
试题答案：AC
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
1．守法经营
遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
2．以“诚”为本
“诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
3．恪守信用
信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
4．尽职守责
(1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
(2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
(3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
(4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
5．公平竞争，团结合作
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。

第45题
试题答案：ACD
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点5：房地产经纪职业道德及包括的内容；
房地产经纪职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，它是房地产经纪行业从业人员就一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。
就思想观念而言，它包括对涉及房地产经纪活动的一些基本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。职业良心涉及对执业活动的“守法”、“诚实”、“守信”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识。职业责任感涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识。执业理念主要指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
房地产经纪职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。如对房地产经纪行业作用地位的认识，在与客户及同行交往过程中的心理惯势等。
行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪职业道德在行为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。

第46题
试题答案：BCDE
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆考点11：房地产经纪人员职业技能的培养；
房地产经纪人应重视自身职业技能的培养，对自己进行继续教育，并在实践中认真学习，不断提高自身的职业技能。但是，不管采用哪些具体方式进行培养，都应注意以下四个方面：
1．认真学习有关操作方法
2．反复练习，不断实践
3．形成日常工作习惯
4．勤于思考、善于总结

第47题
试题答案：ABE
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆考点8：房地产经纪人员接待客户的礼仪要求；
1．电话中的礼仪
首先，应记住：“始终带着微笑听电话”。
其次，要采用正确的接听方式及用语。
第三，客户可能会直接说出他要找的人的名字，如果正是你自己，可以说：“我就是，请问您是哪位？”等。
第四、如果客户在电话中并未明确要某人接听，而是提出一些服务要求，这时应问清对方是否已和本公司的其他经纪人接触过，避免重复劳动或引起内部矛盾，这时可以说：“请问上次是哪位业务员接待您的？”等等。
2．仪容与着装
保持适合自己职业的仪容、仪表，是房地产经纪人员的基本职业素质。
总体上讲，房地产经纪人员的仪容应给人整洁、稳重和易于接近的感觉。
具体来讲，首先要保持个人清洁；其次，房地产经纪人员工作时的着装应端庄，并有助于树立自己的专业形象，应尽量着职业装。休闲风格的服装，容易给人随意的感觉，不利于房地产经纪人树立专业人士的形象，在工作时间应尽量避免。
房地产经纪人员的个人妆饰应大方、得体。一般男士不必化妆，女士应淡妆。
3．接待客户时的仪态
无论是在经纪公司，或者下属门店，或者售楼处，有顾客上门时，经纪人员首先应面带微笑地说：“欢迎光临！”，然后询问以前是否来过，请客户人座，经纪人员应为客户把椅子稍稍拉出，说：“您请坐”。就坐后，经纪人最好坐在客户的侧边，而不要与客户完全正对面，以便于为客户讲解有关资料，同时避免形成面对面的“谈判”格局。
房地产经纪人员与客户交谈时，应注重与客户的目光交流，这既是符合国际惯例的基本礼仪，又是了解客户心理活动的重要方法。
引领客户看房或观看房屋模型，经纪人员应走在客户侧前方半步左右，用手势引领前进方向，并经常侧脸看着客户说：“这边请。”千万不要说了一声“跟我走”，就自顾自地走在客户的前面。
客户离开时，应将客户送到门口，为客户拉开大门，然后双手重叠放在身前，略为欠身，同时面带微笑地向客户道别。

第48题
试题答案：ACDE
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点5：房地产经纪职业道德及包括的内容；
房地产经纪职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，它是房地产经纪行业从业人员就一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。
就思想观念而言，它包括对涉及房地产经纪活动的一些基本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。职业良心涉及对执业活动的“守法”、“诚实”、“守信”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识。职业责任感涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识。执业理念主要指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
房地产经纪职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。如对房地产经纪行业作用地位的认识，在与客户及同行交往过程中的心理惯势等。
行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪职业道德在行为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。

第49题
试题答案：ABDE
知识点：
第三章 房地产经纪机构 ☆☆考点1：房地产经纪机构设立的条件；
1．以公司形式设立房地产经纪机构的，应当有3名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和3名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员；
2．以合伙企业形式设立房地产经纪机构的，应当有2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。
3．以个人独资企业形式设立房地产经纪机构的，应当有1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。

第50题
试题答案：ABCE
知识点：
第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆☆考点3：房地产经纪机构的经营模式；
1．无店铺经营模式。无店铺形式是指不设立连锁店。在一般情况下，综合性的房地产经纪机构（特别是从事增量房地产市场代理的机构）往往采取这种形式，除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所内办公。
目前，随着计算机网络技术的发展，房地产经纪行业内还出现了一个新的经营模式--由一家房地产专业网站联合众多中小房地产经纪机构乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式，联盟内的各成员机构可通过一个专业的房地产网站来承接、开展业务。
2．直营连锁经营模式。即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统（CIS），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。其目的是获得更多的信息资源，以规模化经营实现运用成本的降低，使企业可以通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
3．特许加盟连锁经营模式。特许经营源起于美国，是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。

第51题
试题答案：ACDE
知识点：
第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆☆☆考点6：房地产经纪机构的组织结构；
1．直线--参谋制组织结构形式
直线--参谋制（line and Staff System）亦称直线--职能制（line and Function System），是直线制基础上发展起来，已被广泛采用的一种组织结构形式。其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一部分管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。
2．分部制组织结构形式
这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（如东城区、西城区、南城区、北城区）或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线--参谋制形式建立结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并落实到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督。
3．矩阵制组织结构形式
而对于大型房地产居间机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员。
4．网络制组织结构形式

第52题
试题答案：ABCD
知识点：
第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆☆考点3：房地产经纪机构的经营模式；
1．无店铺经营模式。无店铺形式是指不设立连锁店。在一般情况下，综合性的房地产经纪机构（特别是从事增量房地产市场代理的机构）往往采取这种形式，除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所内办公。
目前，随着计算机网络技术的发展，房地产经纪行业内还出现了一个新的经营模式--由一家房地产专业网站联合众多中小房地产经纪机构乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式，联盟内的各成员机构可通过一个专业的房地产网站来承接、开展业务。
2．直营连锁经营模式。即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统（CIS），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。其目的是获得更多的信息资源，以规模化经营实现运用成本的降低，使企业可以通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
3．特许加盟连锁经营模式。特许经营源起于美国，是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。

第53题
试题答案：ABCD
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆☆考点5：房屋买卖合同；
房屋买卖合同一般是指二手房买卖合同，目前建设部还没有制订全国统一的二手房买卖合同示范文本。但各地政府尤其是上海、深圳这些二手房市场发展比较成熟的地方已经制订了二手房的房屋买卖合同示范文本。
（一）主要合同条款：
一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款：
1．买卖房地产当事人的姓名或者名称、依据；
2．买卖房地产的坐落、地点、面积；
3．房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；
4．房地产买卖的价格、支付方式和期限；
5．房地产交付日期；
6．违约责任；
7．争议解决处理办法；
8．买卖双方当事人约定的其他事项。
（二）签订二手房买卖合同的注意事项
由于二手房的房屋买卖是一种复杂的民事行为，涉及法律关系比较众多，当事人在签订房地产买卖合同时应注意以下几点：
1．共有人的权利。
2．权益转移。
3．房屋质量。
4．承租人优先购买权。
5．集体所有土地上房屋的买卖对象。
6．住房户口迁移。
7．维修基金交割。
8．物业管理费、公用事业费具结。

第54题
试题答案：CD
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆考点6：房地产赠与基本流程；
房地产赠与可分为生前赠与和遗赠二种。
1．生前赠与基本流程
第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证后有效。
第二步，赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠 与登记领证手续。
2．遗赠基本流程
第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公证机关公证后才有效。
第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与；
第三步，受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。

第55题
试题答案：BCDE
知识点：
第六章 房地产居间业务 ☆☆☆考点4：房地产居间合同的性质；
房地产居间合同是以促使交易双方订立合同，达成交易为目的的委托合同。房地产经纪人提供的报告订约是为委托人寻找及指示可以与其订立合同的相对人，房地产经纪人提供订约媒介是介绍双方当事人订立合同。房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。居间合同的委托人的给付义务具有不确定性，即房地产经纪人只有促成委托人之间交易合同的成立，委托人才有支付报酬的义务。居间合同与代理合同的区别是：房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事务，国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。

第56题
试题答案：ABCE
知识点：
第七章 房地产经纪其他业务 ☆☆☆☆☆考点7：房地产权属登记类型；
1．房地产初始登记
申请房屋所有权初始登记应提交以下文件：
(1)初始登记申请书；
(2)身份证明；
(3)土地使用权证；
(4)建设用地规划许可证；
(5)建设工程规划许可证；
(6)施工许可证；
(7)房屋竣工验收报告书；
(8)其他相关证明文件。
2．房地产转移登记
转移登记是指经初始登记的房地产因买卖、赠与、继承、交换、转让、分割、合并、裁决等原因致使房地产权利人发生变化的登记。
建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，因房屋买卖、交换、赠与、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
证明房地产权属发生转移的文件主要有：预售合同、销售合同、买卖合同、赠与书、遗赠书、法院裁决书等。
3．房地产变更登记
根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
(2)房屋面积增加或者减少的；
(3)房屋翻建的；
(4)法律、法规规定的其他情形。
4．房地产他项权利登记
房地产抵押权登记主要分为以下四种情况：
(1)出让土地使用权抵押登记；以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和地方有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权合同的约定。要对当事人身份证明、《土地使用权出让合同》、《房地产抵押合同》、《借款合同》、《国有土地使用证》（或《房地产权证》）的真实性、合法性予以确认。
(2)以预购商品房抵押登记；
(3)在建工程抵押登记；
(4)现房抵押登记。现房抵押应当出具《房屋所有权证》（或《房地产产权证》）、《抵押合同》、《借款合同》。
5．房地产注销登记
因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
有下列情形之一的，房地产登记机关有权注销房屋权属证书；
(1)申报不实的；
(2)涂改房屋权属证书的；
(3)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
(4)因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的。
6．房地产文件登记备案

第57题
试题答案：ABC
知识点：
第七章 房地产经纪其他业务 ☆☆☆考点11：制定合理的贷款方案；
房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由3个要素组成：贷款金额、贷款类型、贷款期限。要考虑购房者的实际经济承受能力，月还款额一般不应超过家庭总收入30%。还要考虑贷款利率变动所还来的风险，尤其是对贷款期限较长的购房者，房地产经纪人员有必要给予提醒和建议。因为通货膨胀或紧缩的发展趋势诸多变量都会影响贷款成本和付息总额。

第58题
试题答案：ACE
知识点：
第七章 房地产经纪其他业务 ☆☆考点9：房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意的问题；
1．有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；
2．抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限；
3．共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；
4．按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；
5．同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。

第59题
试题答案：AD
知识点：
第七章 房地产经纪其他业务 ☆☆☆☆☆考点7：房地产权属登记类型；
1．房地产初始登记
申请房屋所有权初始登记应提交以下文件：
(1)初始登记申请书；
(2)身份证明；
(3)土地使用权证；
(4)建设用地规划许可证；
(5)建设工程规划许可证；
(6)施工许可证；
(7)房屋竣工验收报告书；
(8)其他相关证明文件。
2．房地产转移登记
转移登记是指经初始登记的房地产因买卖、赠与、继承、交换、转让、分割、合并、裁决等原因致使房地产权利人发生变化的登记。
建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，因房屋买卖、交换、赠与、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
证明房地产权属发生转移的文件主要有：预售合同、销售合同、买卖合同、赠与书、遗赠书、法院裁决书等。
3．房地产变更登记
根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
(2)房屋面积增加或者减少的；
(3)房屋翻建的；
(4)法律、法规规定的其他情形。
4．房地产他项权利登记
房地产抵押权登记主要分为以下四种情况：
(1)出让土地使用权抵押登记；以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和地方有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权合同的约定。要对当事人身份证明、《土地使用权出让合同》、《房地产抵押合同》、《借款合同》、《国有土地使用证》（或《房地产权证》）的真实性、合法性予以确认。
(2)以预购商品房抵押登记；
(3)在建工程抵押登记；
(4)现房抵押登记。现房抵押应当出具《房屋所有权证》（或《房地产产权证》）、《抵押合同》、《借款合同》。
5．房地产注销登记
因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
有下列情形之一的，房地产登记机关有权注销房屋权属证书；
(1)申报不实的；
(2)涂改房屋权属证书的；
(3)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
(4)因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的。
6．房地产文件登记备案

第60题
试题答案：ABCD
知识点：
第八章 房地产经纪信息 ☆☆☆考点3：房地产经纪信息的管理原则；
房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。包括房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。其要素有：语言要素、内容要素和载体要素。其管理的原则是：
1．重视房地产经纪信息的系统性。房地产经纪人要不断地收集、加工、传递和利用房地产经纪信息，通过其连续性及时了解房地产市场的变化和趋势，以便房地产经纪活动顺利进行。
2．加强房地产经纪信息的目的性。房地产经纪信息的收集、加工、整理和利用都应针对房地产经纪活动的目的，才能将信息资源转化为经济效益。
3．提高房地产经纪信息的时效性。
4．促进房地产经纪信息的网络化。

第61题
试题答案：BCD
知识点：
第八章 房地产经纪信息 ☆☆☆考点3：房地产经纪信息的管理原则；
房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。包括房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。其要素有：语言要素、内容要素和载体要素。其管理的原则是：
1．重视房地产经纪信息的系统性。房地产经纪人要不断地收集、加工、传递和利用房地产经纪信息，通过其连续性及时了解房地产市场的变化和趋势，以便房地产经纪活动顺利进行。
2．加强房地产经纪信息的目的性。房地产经纪信息的收集、加工、整理和利用都应针对房地产经纪活动的目的，才能将信息资源转化为经济效益。
3．提高房地产经纪信息的时效性。
4．促进房地产经纪信息的网络化。

第62题
试题答案：ABDE
知识点：
第八章 房地产经纪信息 ☆☆☆☆☆考点5：房地产经纪信息加工整理的程序；
加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这几个环节。
1．鉴别。房地产经纪人在使用房地产经纪信息的过程中，必须注意信息的准确性。鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。
2．筛选。就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。
3．整序。就是将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定的标准加以整理归类，其目的是为了便于查询。整序的主要方法就是分类。
4．编辑。就是对整序的信息进行具体的文字整理过程，这是整个加工整理过程中最关键的工作。做到简洁明了、重点突出、语意表达准确。
5．研究。是在对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。房地产经纪人要经常研究，以产生新的信息并提高自身的判断、思考能力。
信息通过加工整理后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的一种，一般可分为日报表、周报表、月报表等。日报表一般就是将当日发生的房地产经纪信息加以归类，主要是以数据为主。
在房地产经纪机构的客观信息表格中，有一种非常重要的表格--客户登记表。来人登记表是客户资料中最重要的报表。
通过来人登记表可以反映客户人数的变化、所属区域变化、产生客户区域变化的原因，可以反映客户需求的变化，变化的原因，可以反映政策的变化导致销售情况的变化以及退户的人数、原因等。

第63题
试题答案：BD
知识点：
第八章 房地产经纪信息 ☆☆☆考点6：房地产经纪信息的利用；
房地产经纪信息是一种资源，只有通过利用才能将这种资源的价值发挥出来。房地产经纪信息的利用主要包括两方面：一是通过信息的发布来影响消费者（如发布房源信息，吸引潜在客户）；二是以信息提供的内容来指导具体的业务活动。
信息发布时，首先要注意发布的目标是什么，希望通过发布获得何种反应。然后，由任务的不同，决定资金投入多少。资金投入的多少又影响信息投放和所选择的媒体。信息投放牵涉到房地产经纪信息的投放量、信息的选择和信息的表述等。媒体选择要考虑到媒体的触及面、频率、影响、主要媒体的类型、特定的媒体工具和媒体的时机。在完成任务的同时，节省资金。
利用房地产经纪信息来指导房地产经纪的业务活动，几乎贯穿于房地产经纪业务活动的全过程。如：通过对客户信息的分析，房地产经纪人可以了解客户的偏好、所能接受的价位，并指导查找房源信息和筛选房源，最终促使交易成功；通过对市场和竞争对手的了解，能够及时把握市场方向，竞争对手目前的状况，便于很好地开展房地产经纪活动等。在新楼盘销售过程中，通常要通过对市场、客户以及交易楼盘等信息的分析，才能合理制定市场推广计划、销控计划，并进行广告设计、价格调整等一系列步骤。

第64题
试题答案：BC
知识点：
第九章 房地产经纪行业管理 ☆☆☆☆☆考点16：房地产经纪人违规执业的法律责任；
房地产经纪人违规执业应承担民事责任、行政责任和刑事责任。
1．民事责任
(1)违约责任。违约责任是当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。
违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。
免责事由包括：不可抗力、自己有过失、约定免责事由。
承担违约责任的方式主要有：强制实际履行、违约金、损害赔偿。
(2)侵权责任。侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。狭义上的侵权行为是指因过错侵害他人的财产或人身权利并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为构成要件一是有侵权行为，二是无免责事由。
侵权行为的构成要件有：行为违法、有损害事实、违法行为与损害事实之间有因果关系、主观过错。
免责事由包括：阻却违法性事由（包括正当防卫和紧急避险）、不可抗力、受害人过错。
承担侵权责任的主要方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
2．行政责任
房地产经纪机构和房地产经纪人违反有关行政法律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权部门可以在其职权范围内，对违法房地产经纪机构或房地产经纪人处以与其违法行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
房地产经纪机构不在经营场所告示或告示不清的，由房地产管理部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以下罚款。
3．刑事责任
房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。

第65题
试题答案：AC
知识点：
第十章 中国港台地区房地产经纪业 ☆☆考点2：香港房地产经纪业的现状与特点；
1．房地产经纪业与政府关系密切
2．房地产经纪业与银行等金融机构息息相关
3．地产代理商与开发商之间既竞争又合作
4．房地产经纪业与法律界紧密联系
5．香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样
6．香港房地产经纪业的佣金较低
香港房地产经纪业的佣金是全世界最低的，大约只有1%，而美国、加拿大为6%，新加坡、日本为2%，台湾也有3%。

第66题
试题答案：ABCD
知识点：
第十章 中国港台地区房地产经纪业 ☆☆考点16：不得收取差价或其他报酬；
台湾房地产中介收费的型态可归纳为下列4种：
(1)固定费率，不赚超价。
(2)固定费率，赚取超价。采用这种方式的固定费率约为2%～3%，其超价部分由卖方与经纪人员平分。
(3)不付佣金，完全赚取超价。
(4)固定费率，超价归中介业。

第67题
试题答案：CDE
知识点：
第十章 中国港台地区房地产经纪业 ☆☆考点14：面临问题和发展趋势；
1．面临的问题
(1)人力资源不稳定。
(2)同业恶性竞争。
2．发展趋势
(1)物件流通联卖。
(2)复合式经营。
(3)开拓网络经营，逐渐走向国际化。

第68题
试题答案：ABC
知识点：
第十一章 美国房地产经纪业 ☆☆☆☆考点4：美国房地产经纪业的基本制度；
一、执业资质与教育训练制度
（一）执业牌照制度
在美国，房地产经纪人有经纪人和销售员之分。
（二）资格考试
考试内容：美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。
（三）房地产经纪人注册制度
二、佣金制度
三、纠纷处理制度
消费者投诉房地产经纪人的渠道主要有两个：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。
四、信誉及风险赔偿制度

第69题
试题答案：ABCE
知识点：
第十一章 美国房地产经纪业 ☆☆☆考点1：简述美国房地产经纪业发展现状和特点；
1．行业规模庞大，作用显著
2．行业运作规范，社会地位较高
为充分保护购房者的权益，美国法律规定了房地产交易中的信息披露制度：凡交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的（特别是枪击致死的）、邻里有干扰情况（如噪音及不良生活习惯）等，此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应承担责任。
3．行业协会在管理体系中扮演重要角色
4．联合销售制度使行为协作有效进行
5．具有完善的房地产经纪人执业保护机制
6．通过特许经营来实现房地产经纪企业的规模化已成为一种潮流

第70题
试题答案：BCE
知识点：
第十一章 美国房地产经纪业 ☆☆☆☆考点4：美国房地产经纪业的基本制度；
一、执业资质与教育训练制度
（一）执业牌照制度
在美国，房地产经纪人有经纪人和销售员之分。
（二）资格考试
考试内容：美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。
（三）房地产经纪人注册制度
二、佣金制度
三、纠纷处理制度
消费者投诉房地产经纪人的渠道主要有两个：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。
四、信誉及风险赔偿制度