试题分析与答题技巧考点精要

               1．考试必备参考书目

               2．问答题主要解决途径

               3．指错题中常见的错误

               4．关于改错的问题

    一、考试必备参考书目

    1．房地产估价案例与分析

    2．房地产估价理论与方法

    3．房地产估价规范

    二、问答题主要解决途径

    (一)关于技术路线的问题

    1．划拨土地使用权的估价技术路线

    以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：

    1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

    2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

    这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式就是两种估价技术路线，这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。

    而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不一样的：前者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款；后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。

    2．房地产损害赔偿估价

    房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

    这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”， 就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，我们需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。所以，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费用”。明确了价格内涵，也就明确了该价格的形成过程：模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而，也就明确了估价的技术路线——估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。